為了全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準確的土地基礎數(shù)據(jù)，科學規(guī)劃、合理利用、有效保護土地資源，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，按照《土地管理法實施條例》、《土地調(diào)查條例》等規(guī)定，國家每十年要進行一次土地調(diào)查。2019年，全國開展第三次國土調(diào)查，簡稱“三調(diào)”。土地調(diào)查是一項重大國情國力調(diào)查。按照規(guī)定，土地調(diào)查主要查清土地利用現(xiàn)狀及變化情況、土地權(quán)屬及變化情況、土地條件等。為了掌握真實情況，土地調(diào)查必須據(jù)實調(diào)查。“三調(diào)”的一項重要原則是“所見即所得”，也就是說，現(xiàn)場看到地里種上糧食就調(diào)查為耕地，看到種上樹林就調(diào)查為林地，種的是果樹就調(diào)查為園地，蓋了房子就調(diào)查為建設用地，至于這塊地種樹木、蓋房子是不是經(jīng)過批準，土地調(diào)查不管這事。這就有人高興了！我的房屋沒有辦理用地手續(xù)，現(xiàn)在政府還沒有發(fā)現(xiàn)，這次你據(jù)實調(diào)查，好！給我調(diào)查為建設用地，這不正好說明國家承認了我的建設嗎？最起碼說明我沒有違法占用耕地！
錯！土地調(diào)查只解決土地現(xiàn)狀問題，不解決合法性問題。今年3月9日，自然資源部辦公廳印發(fā)《關于以"三調(diào)"成果為基礎做好建設用地審查報批地類認定的通知》，要求應用“三調(diào)”建設用地成果時，需要區(qū)分是否有合法權(quán)利來源。有合法權(quán)利來源的（如辦理過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、依法辦理了土地登記或不動產(chǎn)登記等），承認是合法的建設用地；沒有合法權(quán)利來源的，要進行追溯，一直追溯到時建設占用時的國土變更調(diào)查（土地變更調(diào)查）是什么地類。換句話說，沒有合法權(quán)利來源的，“三調(diào)”調(diào)查的建設用地不具有合法性，管理中不予認可，占用土地屬于違法用地。與此相對應，2021年11月26日，自然資源部辦公廳印發(fā)《土地衛(wèi)片執(zhí)法圖斑合法性判定規(guī)則》。《規(guī)則》明確，對《土地管理法》頒布實施（1987年1月1日）后，在未經(jīng)審批或無合法權(quán)源的建設用地上翻新、翻建、新建行為，認定為新增非農(nóng)建設違法用地。因此，對沒有辦理過合法用地審批手續(xù)的房屋，即使“三調(diào)”調(diào)查為建設用地，其用地仍屬于違法用地。如果翻新、翻建被衛(wèi)星拍到，衛(wèi)片執(zhí)法中被認定為新增非農(nóng)建設違法用地。
需要注意的是，2020年7月3日，國務院召開農(nóng)村亂占耕地建房問題整治工作電視電話會議，會議要求，2020年7月3日起不得新增亂占耕地建房，對新增問題實行“零容忍”。2020年7月3日前建設的房屋，屬于存量問題，存量問題將按照按照分步分類的方式穩(wěn)步推進處置。今年中央一號文件要求今年要開展農(nóng)村亂占耕地建房問題處置試點工作。這說明國家考慮到存量問題的歷史復雜性，將在選取部分地方試點后，再對存量問題全面開展整治。農(nóng)村沒有辦理過用地手續(xù)的房屋，現(xiàn)在最好的選擇是“不動”，不翻新翻建，等待按國家存量問題處置政策處理。如果因房屋不安全等原因一定要動工，需要先咨詢當?shù)?，符合歷史遺留問題處置政策的，按規(guī)定補辦完善用地手續(xù)后再動（詳見：政策梳理：翻新、翻建房屋如何辦理手續(xù)？）。在沒有完善用地手續(xù)的情況下動工，會被衛(wèi)星拍下，作為新增違法用地。按照國家關于新增問題“零容忍”的要求，新增違法用地的最大可能是被拆除，違法代價極其嚴重！
來源：自然資源法律論壇
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